文章摘要：我国自住房制度改革以来，房地产市场得到快速发展，居民居住条件持续改善，房地产市场对经济发展形成较强的带动作用。但在房地产市场运行中又存在着突出问题。在此背景下，正确分析了土地供应量、土地供应方式、土地供应结构对房地产市场的深远影响，结合当前我国房地产市场的运行情况，提出了进一步完善土地招拍挂制度、稳定土地供应总量抑制房价波动、完善住房供应体系切实抓好保障房用地供应、根据房地产用地需求情况实行差别化的供地政策等改善土地供应政策的建议。
2003年-2013年，国家为了房地产市场的稳定、健康发展，针对不同时期我国房地产发展的具体情况，出台了包括金融政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策等一序列调控政策。土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对房地产市场产生了深远的影响。
1、土地供应政策对房地产市场的影响
我国城市土地属国家所有，政府垄断一级城市土地市场，政府可以通过不同的土地供应政策促使及个人、政府、组织作出不同的行为选择，调整用地结构，优化土地资源配置效率，调控房地产市场。土地供应政策对房地产的影响，本质是对土地供应量、土地供应方式、土地供应结构的政策干预，以达到调控房地产市场的目的。
1.1、土地供应量的影响
土地供应量对房地产市场的影响总的来说是影响房地产市场的数量和价格。土地供应作为房地产市场的基础，很大程度上决定了房地产的市场供给；土地供应量（为有效供应量，扣除土地供应被故意囤积、闲置部分）直接影响房地产产品的供应总数量；容积率确定后，土地供应量与房地产供应量呈线性正相关关系。土地供应量不足，直接制约了住房供给的增加，供求失衡是北京等部分城市高房价的主要原因。房地产价格体现了人们对房地产的需求，土地与房地产的供应关系促进房地产价格的形成。由于房地产市场和土地市场的互动，土地供应量与房地产价格之间呈正相关关系，当房地产价格上升的同时，土地供应量也上升。
1.2、土地供应方式的影响
我国现行住宅用地土地供应的方式有划拨和出让，对廉租房建设用地实行划拨供地，对房地产用地实行招拍挂出让供地。2002年开始建立土地储备结构及其后土地储备制度的逐渐完善，我国房地产用地的土地供应方式从过去供应“生地”和协议出让为主，转变为统一供应“净地”、全部实行招拍挂出让制度。供应“净地”甚至是“熟地”,将房产开发和土地开发分离，房地产开发商拿到地就直接开发，大大缩短了周期，减少了开发环节，利于控制开发成本、降低开发风险，也提高了土地资源的使用效率。房地产用地实行全部招拍挂供应制度，保证了信息的公开、开发商机会的均等、土地供应的公平，通过市场竞争，有利于杜绝土地资源配置中出现腐败、权利寻租等现象；有利于规范房地产市场，有利于国家对房地产市场的政策性调控，促进房地产市场的健康发展。招拍挂供应制度提高了房地产市场准入门槛，打破了房地产开发企业的地域限制，促使整个行业进入入品牌化、专业化、市场化发展阶段，进入资本实力和品牌竞争的时代，有利于提高房产开发商的综合实力，促进房地产企业整合。
1.3、土地供应结构的影响
土地供应结构包括土地用途结构和土地空间结构。用途结构是指用途用地在土地供应中所占的比例，政府根据产业政策确定土地供应用途结构，制定禁止、限制、鼓励供地政策，促进产业结构调整和产业升级。土地的用途有住宅用途，商业用途，工业用途等，其中土地供应影响房地产市场的是住宅用地的供应。住宅用地占所供应土地总量的比例直接体现住宅用地的供应总量，影响房地产价格。我国住宅产品由商品房和保障房组成，商品房有高档商品房、普通商品房和中低价商品房，保障房也有经济适用房、廉租房。不同住宅产品用地的供应结构直接影响房地产的产品结构。保障房用地、商品房用地的供应比例是否平衡对住房市场机制的发育和住房保障体系的建设有着重要影响。土地供应空间结构是指所供应土地在城市区位及比例。土地供应的空间结构首先影响城市区域的发展，进而影响房地产市场，正确的土地供应空间结构，能明确城市的发展方向，均衡城市区域土地供应，使房地产市场协调发展。
2、改善土地供应政策,促进房地产市场平稳、健康发展的若干建议
我国自住房制度改革以来，房地产市场得到快速发展，居民居住条件持续改善，对经济发展形成较强的带动作用。但在房地产市场运行中又存在着突出问题，一是近年来我国房地产投资、销量、价格等主要运行指标均出现了大幅波动， “十一五”时期，是我国房地产市场波动幅度最大的五年，其主要运行指标的波动幅度都明显大于“十五”时期。二是北京等部分城市的房价明显偏高，存在泡沫成分，住房制度改革以来，我国城镇商品住宅销售均价总体呈持续上涨趋势，但北京等部分热点城市房价涨幅显著高于同期居民收入增速。为解决房地产市场频繁大幅波动问题及部分城市房价过高的问题，需要在找准其成因的基础上，采取针对性的调控政策，综合利用金融、土地、税收等多种调控手段，将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，科学调控，保障房地产市场稳定运行。对于土地调控手段来讲，就是要进一步完善土地供应政策，建议如下：
2.1、进一步完善土地招拍挂制度
我国城市土地一级市场由政府垄断，由于土地的稀缺性，土地供应日趋紧张，招拍挂的市场化出让方式客观上加剧了土地争夺的激烈程度，推升了土地价格，是房价上涨的根源。今年3月15日，北京分别诞生了单价和总价两个“地王”；4月10日，上海市一地块以37.75亿元(人民币，下同)的总价和18199元/平米的折合楼面价，成为上海今年住宅用地总价和单价的“双料”地王。5月6日，深圳房企兆佳业以超过2.5万元/平方米的楼面地价制造了广州住宅地块的单价新地王。地价推升房价，房价带高地价，进入恶性循环，“地王”“卖房子不如卖地”“囤地”等现象愈演愈烈。土地招拍挂制度有其缺陷，要进一步完善，推进商品房用地供应由价格主导向"综合评标"、双向定价、配建保障房等方式转变。
2.2、稳定土地供应总量，抑制房价波动
土地供应量是影响地价的一个重要因素；而地价曾经一直是房价居高不下的重要推手。住宅新开工面积的变化趋势意味着后续住宅新增供应量的变化。要根据城市发展和市场需求，有计划适时适量供应土地，有效调控土地供应总量，抑制房价产生波动。稳定土地供应总量一要统筹考虑，提前安排，科学合理编制住宅用地供应计划，保证充足的增量；二要加大工作力度，快速释放存量土地，促进形成住房上市；三要严格要求房地产商按照合同进行房地产的开发和建设，加大打击囤地行为力度，及时处置闲置土地。
2.3、完善住房供应体系,切实抓好保障房用地供应
我国住房供应体系要以政府为主提供基本保障，以市场为主、满足多层次需求。我国很多大中城市出现了过分强调住房市场化，而忽视住房保障体系建设，导致住房供应结构不平衡、房价上涨速度过快、房价收入比过高等现象，甚至影响社会稳定。住宅市场化与住房保障要协调发展。为解决城镇困难家庭住房问题，解决保障性住房供应不足问题， “十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房。 要有效地调整住房用地供应结构，土地供应向保障房用地倾斜，切实抓好保障房用地供应。
2.4、根据房地产用地需求情况，实行差别化的供地政策
从国家统计局发布房价指数的70个城市看，2012年，住宅用地供应总量充足，但受多因素影响，不同城市呈现出一定程度的分化：二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量的风险。需要进一步制定有针对性的、差别化的供地政策，以满足不同地区和不同城市的用地需求。如住宅的需求比较大，就增加普通住宅用地的供给，如一、二线城市回暖明显，就增加一、二线城市的供地量。
3、结束语
土地供应政策对房地产市场有重要影响。正确分析土地供应政策的影响并对此提出改善意见，贯彻切实可行的政策，对促进我国房地产市场平稳、健康发展具有重大意义。
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